il Piano di Utilizzazione della Caffarella
Nella quarta fase la gestione sarà estesa a tutte le aree demaniali nella prima parte del Parco regionale dell'Appia Antica, sia all'interno del Piano di Utilizzazione (A1: complesso di Massenzio, A3: castrum Caetani, Catacombe Ebraiche), sia all'esterno (Parco archeologico della via Latina, giardino di Tor Fiscale), insieme con alcune aree limitrofe (Museo delle Mura, vasca romana in via C. Baronio).
il Piano di Utilizzazione della Caffarella
Lo sfruttamento turistico delle aree compatibili con i grandi flussi continuerà ad essere accompagnato dall'accesso selezionato alle risorse delicate, e dall'adozione di modalità gestionali che consentano di ottenere un risultato economico positivo.
Con l'inizio della IV fase, stipulate le apposite convenzioni, il Comitato:
L'ente Parco regionale dell'Appia Antica (di intesa con il Comune di Roma e la Soprintendenza Archeologica) si fa carico della vigilanza notturna, delle assicurazioni e del restauro dei monumenti.
L'offerta di servizi è mirata in relazione alla categoria alla quale appartiene il visitatore.
La gestione prevede l'accesso libero ai terreni, con l'esclusione delle aree archeologiche più delicate o pericolose. L'obiettivo è mettere a completa disposizione dei cittadini romani il verde, organizzando occasionalmente anche visite gratuite ai monumenti e agli aspetti geologici e naturalistici della valle.
All'interno della Caffarella è per di più operante la pista ciclabile, e via Appia Antica diventa zona a traffico limitato.
Nel campo sportivo De Rossi continua l'attività a pagamento di affitto dei campi sportivi, che saranno mantenuti funzionanti in attesa dell'acquisizione delle "aree per la fruizione sportiva" (aree "D" nel Piano di Utilizzazione) all'incrocio tra via dell'Almone e via Appia Nuova.
Dal punto di vista economico, le attività destinate specificamente ai cittadini romani raggiungono la saturazione dell'offerta.
Le visite in Caffarella partono dal campo sportivo De Rossi, le visite al Circo di Massenzio e a Cecilia Metella partono dal cancello di ingresso del Circo di Massenzio.
I centri di accoglienza con biglietteria, come previsto nel Piano di Utilizzazione dell'Ufficio Tutela Ambiente del Comune di Roma, sono il casale di Vigna Cardinali (C.d.A. 24.375) sotto largo P. Tacchi Venturi, e la Cartiera Latina.
Il casale di Vigna Cardinali accoglie la biglietteria, l'ufficio informazioni, il punto di partenza per le visite guidate, con la possibilità di iscrizione e affitto di auricolari, l'esposizione di materiale illustrativo e di articoli turistici-promozionali, il punto di ristoro.
Dal casale di Vigna Cardinali il turismo di massa verrà indirizzato esclusivamente su percorsi guidati in Caffarella, mentre dalla Cartiera Latina viene indirizzato lungo la via Appia Antica e al Circo di Massenzio.
Il flusso turistico previsto lungo il percorso storico-archeologico è di 300.000 presenze/anno.
Gli ipogei del Parco archeologico della via Latina e le Catacombe Ebraiche sono riservati ai visitatori più motivati per mezzo della limitazione a 30 presenze/giorno su prenotazione.
Le visite guidate a questi monumenti più delicati avverrà esclusivamente in seguito a prenotazione presso i punti di accoglienza e informativi. Effettuata la prenotazione, le visite del Parco archeologico della via Latina partiranno all'ingresso del parco, mentre le visite alle Catacombe Ebraiche partiranno all'ingresso delle catacombe.
L'attività di noleggio di biciclette prosegue come nella fase precedente.
E' ristabilita la convenzione col Comune di Roma e con il Ministero della Pubblica Istruzione in base alla quale il Comitato può utilizzare nei mesi di luglio e agosto le scuole per allestire un ostello estivo.
Si aggiunge il casale Tossini come direzione e foresteria-agriturismo (5 posti letto) aperta tutto l'anno, dotata di:
2 camere da 2 posti letto più 1 cameretta da 1 posto letto, totale = 5 posti letto, con cucina, 3 bagni, stanzino e salone.
La direzione sarà dotata di salone, cucina e due locali entrambi con bagno.
Un accordo tra Comune di Roma, Soprintendenza Archeologica e Ente Parco regionale dell'Appia Antica consentirà una gestione unitaria di tutte le aree pubbliche. Dovrà inoltre essere completato l'esproprio delle altre aree private comprese nel Piano di Utilizzazione della Caffarella.
La quarta fase prevede la gestione anche delle restanti parti comprese nel Piano di Utilizzazione.
La Caffarella ha una straordinaria importanza anche perché conserva, nonostante il degrado subito in questi anni, il tipico aspetto storico-ambientale della Campagna Romana, così come essa ci appare nelle immagini del '700-'800.
La conservazione e la valorizzazione dei valori della Caffarella come complesso storico-agricolo unitario è infatti uno degli obiettivi primari sia del Piano di Utilizzazione dell'U.T.A. che di questo stesso piano di fattibilità.
In attesa del Piano di Assetto e dell'esproprio di altre parti del comprensorio dell'Appia Antica, e come esperimento pilota per la gestione dell'intero Parco regionale dell'Appia Antica, si propone l'introduzione, nelle aree definite dal Piano di Utilizzazione "C: area per la fruizione del paesaggio agricolo storico", di un modello di "parco agricolo", inteso come struttura territoriale
Requisito necessario è la valorizzazione dell'ambiente e l'equilibrio dell'ecosistema, sia in relazione all'attività agricola che in relazione agli interventi di fruizione del parco.
L'accesso ai terreni sarà consentito solo quando ciò non intralcia l'attività agricola; sempre libero sarà viceversa l'accesso ai sentieri e alle aree di sosta.
Dal punto di vista del conflitto tra finalità pubblica e leggi del mercato, la Pubblica Amministrazione si farà carico di integrare i ricavi della gestione per conseguire gli obiettivi del ripristino e mantenimento del paesaggio, di sostegno al reddito degli addetti agricoli, e del mantenimento, ripristino e miglioramento delle qualità dell'ambiente naturale.
In prospettiva, le aree all'interno della Caffarella destinate dal Piano di Utilizzazione a "fruizione del paesaggio agricolo storico", così come le aree all'interno del Parco regionale dell'Appia Antica che il Piano di Assetto destinerà ad attività agricole, potranno essere destinate a realizzare un'azienda agroambientale dotata di: centro per la dimostrazione e la sperimentazione delle tecniche agrobiologiche; campi-catalogo, campi-mostra, erbario per la diversità genetica di uso e interesse agricolo; funzioni di sicurezza per la conservazione delle accessioni del materiale genetico; forestazione; sentieri e percorsi protetti; museo dell'agricoltura, foresteria e servizi ricreativi; punto vendita delle produzioni dell'azienda.
La gestione delle aree sarà indirizzata alla produzione agro e zootecnica ecocompatibile, orientata ai prodotti tradizionali della Caffarella (quindi pastorizia, viticoltura e orticoltura), alla forestazione e a miglioramenti delle specie, alla conservazione di ecotipi, varietà e specie locali o adattate, raccolta dati sulla biodiversità, dimostrazione agraria, formazione e informazione, ricerca culturale e agriturismo.
Un maneggio e una scuola di equitazione consentiranno quindi di introdurre quell'elemento essenziale della Campagna Romana, che è il cavallo al pascolo e il cavaliere.
Obiettivo di tale servizio è di contribuire alla valorizzazione del Parco. Il maneggio e la scuola di equitazione potranno essere accolti nella Vaccareccia, e avranno i seguenti compiti: sostegno nella manutenzione e nella guardiania del Parco; allevamento di cavalli e relative coltivazioni foraggere; scuola di equitazione e noleggio cavalli; compravendita cavalli e foraggi.
La scuola di equitazione propone una serie di attività relative alla pratica equestre, comprendendo sia l'affitto libero di cavalli, sia le lezioni di equitazione con istruttore, sia le passeggiate ecologiche in gruppo.
Il parco cavalli sarà composto da cavalli da scuola, destinati ad essere utilizzati solo all'interno del maneggio, e cavalli da passeggiata (razza argentina), abituati a maggiori sforzi e destinati ad essere utilizzati in percorsi all'interno della Caffarella.
Obiettivo di tale servizio è di contribuire alla fruizione del Parco.
L'agriturismo è il turismo agreste o di campagna, una forma di turismo ufficiale e parallelo a quello tradizionale con delle caratteristiche intrinseche sue proprie e rispondenti alle esigenze di una parte della domanda turistica.
Anche se risulta poco agevole delineare i contorni di tale tipo di domanda, non vi è dubbio che l'offerta di servizi agroturistici è tendenzialmente più accentuata verso le regioni ed i luoghi già a forte vocazione turistica.
Il veicolo pubblicitario più usuale è in gran parte costituito da riviste specialistiche pubblicate da tre associazioni a carattere nazionale: Agriturist, Terra nostra e Turismo verde.
Dette associazioni promanano dalle tre più importanti organizzazioni di categoria degli imprenditori agricoli di cui simmetricamente rappresentano gli interessi. Alla prima sono iscritte soprattutto aziende medio grandi piuttosto estese in termini di superficie del terreno - da 100 ettari in su - che aderiscono alla Confagricoltura; alle altre due sono iscritte aziende di piccole e medie dimensioni aderenti alla Coldiretti ed alla C.I.A.. Esse pubblicano annualmente una guida delle imprese agrituristiche iscritte.
L'attività è connessa e complementare all'attività agricola che deve comunque rimanere prevalente, e prevederà, oltre al pernottamento in camere o appartamento ed ai pasti, una serie di servizi accessori offerti al turista quali: l'utilizzo di spazi per tende e roulottes, l'uso di campi da tennis, da golf, piscine, scuola di equitazione, escursioni a piedi e/o a cavallo, trekking, ecc.
Nell'impresa agrituristica coesistono sempre due attività imprenditoriali: una agricola, principale, di coltivazione ed una commerciale, più propriamente agrituristica di concessione di ospitalità e somministrazione di alimenti.
La disciplina generale dell'agriturismo è contenuta nella legge quadro n. 730 del 5 dicembre 1985 che all'art. 2 così ne definisce i requisiti: "Per attività agrituristiche si intendono esclusivamente le attività di ricezione ed ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all'art. 2135 del codice civile, singoli od associati e da loro familiari di cui all'art. 230 bis del codice civile, attraverso l'utilizzazione della propria azienda, in rapporto di connessione e complementarietà rispetto alle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame, che devono comunque rimanere principali".
Al terzo comma del medesimo articolo la legge elenca le singole prestazioni che costituiscono l'oggetto dell'attività agrituristica:
Sono considerati di propria produzione le bevande e i cibi prodotti e lavorati nell'azienda agricola, nonché quelli ricavati da materie prime dell'azienda che hanno subito lavorazioni esterne.
La regolamentazione del settore è demandata alle Regioni che dettano "criteri, limiti e obblighi amministrativi per lo svolgimento dell'attività" (per il Lazio L.R. 18 aprile 1988, n. 21). Ad esse è fatto obbligo comunque di istituire un elenco dei soggetti abilitati all'agriturismo; l'iscrizione allo stesso è condizione necessaria per ottenere l'autorizzazione amministrativa dal Comune che accerta il rispetto delle norme di sicurezza ed igieniche per l'espletamento dell'attività.
La domanda dovrà contenere l'esposizione dettagliata dell'attività proposta, le caratteristiche dell'azienda, degli edifici ed aree da adibire ad agriturismo, la capacità ricettiva, il periodo di esercizio e le tariffe da praticare nell'anno in corso.
L'ostello è aperto dal 1 luglio al 31 agosto, per un totale di 60 giorni di apertura. Con l'ostello si prevedono le seguenti entrate: 20.000 Lit/giorno x 200 persone/giorno x 60 giorni/anno = 240 MLit/anno.
Il personale dipendente, per essere equivalente ad una busta paga (netta e a tempo pieno) di 1,3 MLit/mese comporta la spesa di 40 MLit/anno così ricavati:
1,3 MLit/(mesexpersona) x 14 mensilità (tredicesima e TFR) = 18,2 Mlit/anno (netto) x 1.25 (aliquota media IRPEF) = 22,75 Mlit/anno (lordo) x 1,6 (contributi) = 36,4 MLit x 13/12 (sostituzione durante le ferie) = 39,5 MLit/anno + assicurazione ecc. = 40 MLit/anno
Per il personale retribuito come "collaborazione coordinata e continuativa" si prevede la spesa di 20.000 Lit/ora, compreso il 7% di contributo a fini pensionistici.
Nel periodo ottobre-marzo le persone necessarie a condurre le visite sono una per la Caffarella e una per il Parco regionale dell'Appia Antica (a rotazione per mantenere la classificazione delle guide come "lavoratori autonomi occasionali"); se ogni volta ciascuno riceve 50.000 Lit, le spese diventano:
0,05 MLit/visita x 4 visite/settimana x 26 settimane/anno = 5,2 MLit.
Nel periodo aprile-settembre le guide verranno assunte col metodo della collaborazione coordinata e continuativa, che comporta la spesa:
20.000 Lit/(oraxpersona) x 21 ore/settimana = 0,42 MLit/(settimanaxpersona) x 2 persone x 26 settimane = 21,84 MLit/anno.
Totale spese personale visite guidate: 5,2 MLit + 21,84 MLit = 27,04 MLit
Materiali (guanti, mascherine ecc.) per la visita del Parco archeologico della via Latina: 500 Lit/persona x 2.000 persone/anno = 1,0 MLit/anno.
Costi di avvio: Letti a castello e pannelli di legno = 30 MLit. Rilascio dell'autorizzazione: 68.000 Lit.
L'ostello comporta la presenza di una persona 24 ore su 24 pi¦ una durante le ore di apertura, quindi sono necessarie 6 persone a turno con orario completo sia per luglio che per agosto. Le spese per il personale previste sono:
40 MLit/anno x 6 persone = 240 MLit/anno x 2/12 (mesi di lavoro) = 40 MLit/anno.
Per le pulizie si prevede l'impiego di due persone part-time a tempo determinato per luglio e agosto, il cui costo è:
40 MLit/(annoxpersona) x 21/40 (part-time per coprire 3 ore al giorno per sette giorni) = 21 MLit/anno x 2 persone = 42 MLit/anno x 2/12 (mesi di lavoro) = 7 MLit/anno.
La spesa prevista per l'acqua calda per le docce è di 100 Lit/(personaxgiorno) x 200 persone/giorno x 60 giorni = 1,2 MLit.
La tassa per l'autorizzazione è di 68.000 Lit/anno, mentre 15 MLit/anno verranno destinati all'AIG.
Aggiungendo 20 MLit di spese (manutenzione, cancelleria, sanitari ecc.) il costo è 83,27 MLit/anno.
Entrate: 25.000 Lit/giorno x 200 persone/giorno x 360 giorni/anno = 1.800 MLit/anno
Il casale di Vigna Cardinali sotto largo P. Tacchi Venturi diverrà provvisoriamente il Centro di accoglienza della Caffarella. L'esposizione e il punto di ristoro funzioneranno da aprile a settembre, periodo nel quale si prevede l'arrivo di 36.000 presenze.
Entrate dalla esposizione (libri, piante, cartoline ecc.), calcolate come 8.000 Lit/persona x 36.000 presenze/anno = 288 MLit/anno.
Entrate dal punto di ristoro, calcolate come 2.000 Lit/persona x 36.000 presenze/anno = 72 MLit/anno.
Per le visite guidate servono:
- 1 persona al Parco archeologico di via Latina, 3 ore ogni giorno, che verrà assunta col metodo della collaborazione coordinata e continuativa, con la spesa:
20.000 Lit/(oraxpersona) x 21 ore/settimana = 0,42 MLit/(settimanaxpersona) x 1 persona x 26 settimane = 10,92 MLit;
- 1 persona in Caffarella, 3 ore al giorno 2 giorni/settimana, a rotazione per mantenere la classificazione delle guide come "lavoratori autonomi occasionali", con la spesa:
0,05 MLit/visita x 2 visite/settimana x 26 settimane/anno = 2,6 MLit;
- 1 persona al Parco archeologico di via Latina, 3 ore ogni giorno, che verrà assunta col metodo della collaborazione coordinata e continuativa, con la spesa:
20.000 Lit/(oraxpersona) x 21 ore/settimana = 0,42 MLit/(settimanaxpersona) x 1 persona x 26 settimane = 10,92 MLit;
- 1 persona in Caffarella per 8 ore ogni giorno a tempo determinato, con la spesa di 20 MLit.
Totale uscite per personale visite guidate: (10,92 + 2,6 + 10,92 + 20 + 40) MLit/anno = 84,44 MLit/anno.
Consulente del lavoro = 2,5 MLit/anno.
Materiali (guanti, mascherine ecc.) per la visita del Parco archeologico della via Latina: 500 Lit/persona x 10.000 persone/anno = 5 MLit/anno.
Le spese di manutenzione dei campi previste sono di 6.000 Lit/mq x 5.000 mq/anno = 30 MLit/anno.
Le spese per il riscaldamento dell'acqua sono (facendo l'ipotesi di 100 Lit/doccia) 5,56 MLit/anno.
L'orario di apertura dei campi e il personale necessario è:
| voce | ||
| visite guidate | ||
| partecipazioni | ||
| personale | ||
| consulenza del lavoro | ||
| materiale sanitario | ||
| totale | ||
| centro visite | ||
| ricavi vendita materiale | ||
| ricavi punto di ristoro | ||
| spese acquisto materie prime esposizione e punto di ristoro | ||
| personale | ||
| consulenza del lavoro | ||
| manutenzione centro visite | ||
| pulizia centro visite | ||
| spese varie | ||
| totale | ||
| gestione Caffarella | ||
| due giardinieri e direttore | ||
| manutenzione aree archeologiche | ||
| manutenzione aree semi-attrezzate | ||
| consulenza del lavoro | ||
| totale | ||
| gestione campi sportivi | ||
| nolo bici | ||
| manutenzione bici | ||
| affitto campi di tennis | ||
| affitto campo di calcio grande | ||
| affitto campo di calcetto | ||
| affitto spogliatoi | ||
| manutenzione campi sportivi | ||
| riscaldamento acqua | ||
| manutenzione edifici | ||
| pulizia edifici | ||
| personale | ||
| consulenza del lavoro | ||
| SIP, ACEA, ITALGAS, ENEL (escluso il riscaldamento dell'acqua) | ||
| spese varie | ||
| totale | ||
| ostello | ||
| pernottamenti | ||
| spese per le colazioni | ||
| personale | ||
| quota A.I.G. | ||
| manutenzione edificio | ||
| pulizia edificio | ||
| riscaldamento acqua | ||
| spese varie | ||
| consulenza del lavoro | ||
| totale | ||
| comunicazione e marketing | ||
| attivo | ||
| totale a pareggio |
Per commenti e osservazioni potete contattarci via e-mail c/o:
comitato@caffarella.it
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